貸宅地や借地権の相続税評価はどのように行うか？

借地権とは、建物所有の目的で他人の土地を利用する権利です。相続した建物が借地上に建っている場合、その借地権も相続税の対象になります。逆に、相続した土地に借地権がついている場合、土地の所有者はその土地を自由に利用できないため、相続税評価額は、借地権がついていない場合よりも低くなります。借地権付きの土地を貸宅地とか底地といいます。

借地権の相続税評価の方法

借地権の評価は、通常の権利金が支払われている場合とそうでない場合によって異なります。また、地主に支払う地代の金額の大きさによっても異なります。

通常の権利金が支払われている場合

借地権設定時に「通常の権利金」（土地の時価に「借地権割合」を乗じた価額）が支払われている場合、借地権の評価額は、借地権が付いていないとした場合のその土地（自用地）の評価額に「借地権割合」を乗じた価額となります。

通常の権利金が支払われていない場合

借地権設定時に通常の権利金が支払われていない場合（権利金は支払われているが通常の権利金に満たない場合を含みます）、借地権の評価額の計算方法は、地代の支払の有無、地代の額によって異なります。

地代が固定資産税の額を超え、かつ、通常の地代以下の場合

この場合、借地権の評価額は、自用地評価額に借地権割合を乗じた価額となります。「通常の地代」とは、自用地としての価額（過去3年間の平均額）に底地割合（1－借地権割合）を乗じた価額の6％程度の金額です。

地代が相当の地代以上の場合

この場合、借地権の評価額はゼロになります。「相当の地代」とは、自用地としての価額の6%程度です。

ただし、権利金は支払っているが、通常の権利金には満たないという場合や、借地権の設定に伴い通常のより特に低い利率で金銭を貸付けるなど、特別の経済的な利益を与えている場合は、地代の計算の基礎となる価額は、自用地としての価額から実際の権利金の額及び特別の経済的利益の額を控除した金額となります。

地代が通常の地代より高く、相当の地代より低い場合

この場合、借地権の評価額は、「自用地評価額に借地権割合を乗じた額」に「相当の地代と実際の地代との差額」が「相当の地代と通常の地代との差額」に占める割合を乗じた額となります。計算式は（自用地評価額×借地権割合）×（相当の地代－実際の地代）／（相当の地代－通常の地代）となります。

地代が固定資産税の額以下の場合

この場合、借地権の評価額はゼロになります。

但し、昭和48年10月以前に土地の貸付けが開始した場合は、借地権の評価額は、自用地評価額に借地権割合を乗じた額となります。

個人へ貸した貸宅地の相続税評価の方法

通常の権利金が支払われている場合

借地権設定時に「通常の権利金」が支払われている場合、貸宅地の評価額は、自用地評価額から借地権評価額を差し引いた額になります。

通常の権利金が支払われていない場合

借地権設定時に通常の権利金が支払われていない場合、貸宅地の評価額の計算方法は、地代の額によって異なります。

地代が通常の地代以下の場合

この場合、貸宅地の評価額は、自用地評価額から借地権評価額を差し引いた額になります。地代が固定資産税以下の場合は、借地権評価額がゼロですから、評価額は自用地評価額と同額になります。

地代が相当の地代以上の場合

この場合、貸宅地の評価額は、自用地評価額の80%の額となります。

地代が、通常の地代より高く、相当の地代より低い場合

この場合、貸宅地の評価額は、自用地評価額から借地権評価額を差し引いた額と自用地評価額の80%の額のうち、いずれか低い方の額になります。

法人へ貸した貸宅地の相続税評価の方法

無償返還に関する届出書が提出されている場合

法人が借主の場合、税務署に土地の無償返還に関する届出書が提出されている場合があります。この場合、通常の権利金の支払がなく、地代が固定資産税の額を超えている場合には、貸宅地の評価額は、自用地評価額の80%の額となります。また、地代が固定資産税以下の場合には、貸宅地の評価額は、自用地の評価額と同額になります。