通常、財産の贈与を受けた場合には贈与税が課税されますが、住宅の取得などのための資金の贈与を受けた場合には、決められた金額までは贈与税が課税されない特例があります。この特例を受けるためには、贈与を受ける人の要件や住宅の要件など、たくさんの要件があります。今回は、住宅取得等資金贈与の非課税特例について解説します。
宅取得等資金贈与の非課税特例とは？
父母や祖父母などの直系尊属から財産の贈与を受けて、自分が住むために使う住宅を新築したり増改築をしたりした場合など一定の要件に該当する場合に、非課税限度額までは贈与税がかからないのが住宅取得等資金贈与の非課税特例です。
贈与を受けた時期には決まりがあり、平成２７年１月１日から令和３年１２月３１日までの間に受けた贈与が対象となっています。
非課税限度額は、まず住宅を新築した場合や増改築などをした場合にかかる対価に含まれる消費税の税率が１０％なのかそれ以外なのかで分けられます。そして、①その住宅にかかる契約の締結日はいつか②その住宅は省エネ等住宅※なのかそれ以外なのか、によってそれぞれ限度額が定められています。
なお、契約の締結日とは、住宅の購入の契約をした日や建築を行うための請負契約をした日であり、その住宅に実際に住み始めた日ではないので注意が必要です。
非課税限度額は、５００万円から最大３０００万円まで設定されています。
なお、非課税限度額を超えた部分の贈与金額には、贈与税が課税されることになります。
※省エネ等住宅とは、①省エネ基準を満たしているか②耐震性があるかどうか③高齢者が生活することに配慮した住宅であるか（バリアフリー）について、証明書などを贈与税申告の際に添付することにより証明された住宅のことをいいます。
住宅取得等資金贈与の非課税特例の適用要件とは？
住宅取得等資金贈与の非課税特例の適用要件には、①贈与を受ける人の要件と②住宅の要件があります。
①贈与を受ける人の要件
贈与を受ける人は、以下の要件の全てを満たしている人が非課税特例の対象となります。
①直系尊属（父母や祖父母）から贈与を受けている人
②贈与を受ける人が２０歳以上であること
③合計所得金額が２０００万円以下であること
④過去（平成２１年分から平成２６年分まで）の贈与税の申告で、住宅取得等資金贈与の非課税特例を適用されたことがないこと
⑤贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、贈与された資金の全額を住宅の新築などにあてること
⑥贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、贈与された資金で取得した住宅に居住することが確かであると見込まれること
⑦対象の住宅が、配偶者や親族などから取得したものではないこと、または配偶者や親族などが建築したものではないこと
⑧日本国内に住所を有していること（贈与を受けた時）
②住宅の要件
新築などの住居の場合の要件で解説します。登記上の床面積（分譲マンションの場合は専有部分の床面積）が５０平方メートル以上２４０平方メートル以下であること、かつ、その住宅の床面積の二分の一以上が居住用として使用されるものであることが要件です。
そして、以下のいずれかに該当することが要件です。
②中古の住宅ではないこと
③中古の住宅の場合は、取得の日以前２０年以内（鉄骨造、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリートなどの耐火建築物は２５年以内）に建築されたもの
④中古の住宅の場合は、地震に対する安全基準に適合するものであり、一定の書類により証明されたものであること
⑤耐震改修を行った住宅につき、一定の証明書により証明がされたものであること
なお、日本国内にある住宅に限ります。
住宅取得等資金贈与の非課税特例の申告の必要書類
住宅取得等資金贈与の非課税特例の申告の際に必要な書類は以下の通りです。
・贈与税の申告書
・贈与を受けた人の戸籍謄本
・贈与を受けた年の合計所得金額を証明する書類（源泉徴収票など）
・登記事項証明書
・売買契約書や工事請負契約書の写し
・省エネ等住宅に該当する場合はその証明書等
・令和３年３月１５日までに居住していない人は、事情を記載した書面
などです。なお、申告書には、住宅取得等資金贈与の非課税の特例を受ける旨を記載します。
申告は、e-Taxでも可能です。
住宅取得等資金贈与の非課税特例のタイミング
住宅取得等資金贈与の非課税特例の適用を受けるためには、適切なタイミングで贈与を行うことが重要となります。
贈与のタイミングはいつがよいか
気を付けなければいけないのは、住宅を取得した後の贈与については、住宅取得等資金贈与の非課税特例の対象とはならないことです。そのため、住宅を取得する前に住宅取得等資金としての贈与を行う必要があります。
また、「贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、住宅を取得するために贈与された資金の全部を住宅の新築などにあてること」という要件からも、年末に贈与を行うなどのギリギリのタイミングも避けたほうが無難でしょう。
入居のタイミングを考える
贈与を受ける人の要件の一つである「贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、住宅取得等資金贈与の非課税特例対象の住宅に居住することが確かであると見込まれること」を考えると、いつ住み始めるかを決めてから贈与を行うのがよいでしょう。
やむを得ず期限までに住み始めることができない場合は、最長で贈与を行った年の翌年の１２月３１日までに入居する必要があります。
申告のタイミングも重要
住宅取得等資金贈与の非課税特例の適用を受けるため贈与税の申告は、贈与を受けた翌年の２月１日から３月１５日までに行わなければいけないことも考慮することも重要です。
住宅取得等資金贈与の非課税特例のデメリットと注意点
住宅取得等資金贈与の非課税特例のデメリットは、住宅ローンの減税制度と併用した場合に、贈与された金額と住宅ローンの残高の合計額が取得した住宅の金額を上回った場合には、住宅ローンの減税が認められなくなります。
また、住宅取得等資金贈与の非課税特例を利用すると、小規模宅地等の特例※を受けられなくなります。
※宅地等を相続した場合に評価額を最大８割減額する特例です
注意すべき点は、住宅取得等資金の贈与をした翌年に贈与税の申告をしなかった場合は、住宅取得等資金贈与の非課税特例が適用されないということです。申告期限を１日でも過ぎると適用されませんので早めの準備が必要です。
