不動産を売却して利益（譲渡所得）を得た場合、確定申告をして税金（所得税及び住民税）を納付する必要があります。譲渡所得の額は、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用などを控除して計算します。控除できる取得費や譲渡費用には、購入価格や仲介手数料の他さまざまな費用が含まれます。控除し損ねると税金を余計に支払うことになるので注意が必要です。
譲渡所得に課される所得税等
譲渡所得とは、不動産や株式などを売却して得た利益のことをいいます。この記事では、不動産の譲渡所得にかかる所得税及び住民税の算出方法などについて解説していきます。
譲渡所得の計算方法と申告手続き
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、不動産の売却価格から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いて算出します。
譲渡所得にかかる税金は、給与所得など他の所得と合算せず、分離して計算されます。不動産を売却した年の1月1日現在で、その所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として、適用される税率が異なります。長期譲渡所得の税率は、所得税15%、住民税5％、短期譲渡所得の税率は、所得税30%、住民税9%となります。また、いずれの場合にも、令和19年までは、復興特別所得税として所得税額に2.1%が加算されます。
特別控除額
一定の条件を満たす場合、さらに特別控除額を差し引くことができます。特別控除額（カッコ内の金額）を差し引くことができるのは、収用等により不動産を譲渡した場合 （5,000万円）、マイホームを譲渡した場合（3,000万円）、特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合（2,000万円）、特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合（1,500万円）、平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合（1,000万円）、農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合（800万円）、低未利用土地等を譲渡した場合（100万円）です。
申告手続き
不動産を売却して売却益（譲渡所得）が出た場合には、翌年の確定申告期間内（通常は3月15日まで）に確定申告をしなければなりません。譲渡損失が出た場合には、確定申告をする義務はありませんが、確定申告をすることにより節税になる場合があります。
III 譲渡所得の取得費の範囲は
譲渡所得の取得費の範囲
譲渡所得の取得費には、不動産の購入価格、建物の建築費、購入時の税金（登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税など）、購入時に借主に対して支払った立退料、仲介手数料、設備費、改良費、造成費用、測量費などが含まれます。また、購入した不動産の所有権について争いを解決するためにかかった訴訟費用、土地の利用を目的に、不要な建物付きの土地を購入した場合の建物の代金や取壊しの費用（おおむね1年以内に建物を取壊す必要があります）、不動産購入のための借入金にかかる利子（不動産の使用開始までの期間に対応するものに限る）、既に締結した売買契約を解除して他の物件を取得した場合の違約金も取得費になります。
建物の取得費
建物の購入価格や建築費も取得費に含まれますが、購入価格や建築費の全額ではなく、減価償却相当費を差し引いた残額が取得費になります。
マンションや土地付きの建売住宅のように、土地と建物をセットで購入した場合など、土地を含めた全体の購入価格はわかるものの、建物単体の価格がわからない場合があります。その場合は、（土地には消費税がかからないので）購入時の消費税額から建物の価格を逆算する、建物の標準的な建築価額により建物の取得価格を計算する、土地と建物の固定資産税評価額の比率で案分して計算する、不動産鑑定士に土地と建物の時価を鑑定してもらい、その比率で案分して計算する、というような方法で建物の取得費を算出します。建物の標準的な建築価額は、国税庁のウェブサイトに記載されています。
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf）
取得費が不明なとき、取得費が低額の時
不動産が先祖伝来のものであるとか、購入時の記録が残っていないため、取得費がわからない場合には、売却金額の5%相当額を取得費にすることができます。また、取得費がわかっていても、それが売却金額の5%相当額を下回る場合も、売却金額の5%相当額を取得費とすることができます。
譲渡所得の譲渡費用の範囲は
譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用です。譲渡費用には、仲介手数料、売主が負担した印紙税、借家人に支払った立退料、土地を売るために土地上の建物を取壊した場合の取壊し費用とその建物の損失額、より有利な条件で売るために既に締結した売買契約を解除した場合の違約金、借地権の売却につき地主の承諾をもらうために支払った名義書換費用などが含まれます。
他方、修繕費や固定資産税などその不動産の維持管理のための費用や、売却代金の取立てのための費用は、譲渡費用にはできません。
