土地の評価方法にはさまざまな方法があります。そして、評価の目的によってその評価方法が定められています。土地を評価する目的には、相続税を計算するための財産の評価、固定資産税の計算をするための評価などがあります。また、相続した土地を売買するための目安にも評価額が使われます。今回は、土地の評価について詳しく解説します。
土地の様々な評価額
土地の評価方法には主に①路線価、②固定資産税評価額、③公示価格・基準地価、④実勢価格があります。このうち①路線価は、相続税を計算するための基準となります。また、②固定資産税評価額は、固定資産税を計算するときの基準となります。
③公示価格と④実勢価格については、土地の売買をしたいときに参考にする指標となります。
①土地の相続税評価には路線価を使う
土地を相続した場合の相続税を計算するときには、土地の評価を行います。そして、土地の評価を行う際には、路線価を評価基準として使用します。
路線価は、毎年７月に国税局が公表しています。
路線価を確認するには、国税庁ホームページや、税務署、国税庁、国税事務所の端末でも確認することが可能です。
②固定資産税評価額
固定資産税の計算の基準になるものです。固定資産税評価額とは固定資産税の対象となる土地の評価額のことで、市区町村が公表しています（市区町村のホームページで確認することができます）。なお、固定資産税評価額も、路線価方式と呼ばれる方式によって算出しています。
また、毎年４月～６月頃（自治体によって違います）に交付される固定資産税納税通知書にも、固定資産税評価額が記載されています。そして、土地の所有者は、固定資産税評価証明書の発行を請求することも可能です。
③公示地価・基準地価
公示地価は、毎年３月中旬頃に国土交通省が発表されます。国土交通省のホームページで確認することができます。
公示地価は、主に土地の取引の際に、土地の値段の評価の指標となります。
基準地価は、毎年９月中旬頃に都道府県が発表している土地の値段の評価の指標となります。こちらも、国土交通省のホームページで確認することができます。
④実勢価格
実勢価格とは、実際に土地の売買が行われたときの取引価格のことです。実勢価格は土地の取引をするときの参考として使われます。
土地の路線価と固定資産税評価の違い
土地の路線価は、国税庁が定めているもので③公示価格の約８０％で定められています。固定資産税評価は、市町村が決定しているもので④実勢価格の約７０％を目安にして決められています。
もし、国税庁から路線価が発表される前に路線価の目安を知りたい場合は、国土交通省が発表している公示価格の約８０％を目安にしておおよその路線価を割り出すことも可能です。
相続税の土地評価における路線価方式と倍率方式
路線価方式を用いるとき
人口の多い都市部や市街地などには、路線価というものが定められています。
路線価とは、標準的な土地の1平方メートルあたりの価格のことをいいます。そして路線価は、その土地が直接面している道路を基準として定められています。
路線価が定められている土地の相続税評価には、この路線価を使って評価します。
路線価方式を用いるときの計算式は、路線価×土地の面積×土地の形状による補正率がある場合は補正率、となります。
なお、路線価により土地を評価するときは、登記簿に記載されている地積ではなく、相続税など課税時期（相続により財産を取得したとき）における実際の土地の地積で評価するとされています。
倍率方式を用いるとき
人口の少ない土地や山奥の土地、畑、田んぼなど、路線価が定められていない土地の場合は、評価倍率を使った土地の相続税評価が行われます。
倍率方式を用いるときの計算式は、その土地の固定資産税評価額×評価倍率、となります。
評価倍率も、国税庁のホームページで確認することができます。
相続した土地の売却価格はいくらか？
相続した土地を売却したい場合に、その目安とする価格を調べるための方法がいくつかあります。
公示価格（公示地価と基準地価）を調べる
土地の公示価格（公示地価と基準地価）は、国土交通省の「標準地・基準値検索システム」で調べることができます。
実勢価格を調べる
土地の実勢価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べることが可能です。このシステムでは、実際に行われた土地の取引価格を見ることができます。
固定資産税評価額から割り出す
固定資産税評価額は、おおよそ実勢価格の約70パーセント程度になるように価額が定められています。そのため、相続した土地を売却する際に、固定資産税評価額そのままの価格で売却すると、損をしてしまう可能性があるので注意が必要です。
固定資産税評価額から土地の実際の売買価格である実勢価格を調べるには、固定資産税評価額÷７０％でおおよその価格の目安を割り出すことができます。
